일간경제/2023-11-21/부동산/공시가격 동결/아파트 보유세

2023년 11월 21일 화요일의 경제 소식에 대해 알아보자

먼저 오늘의 금융지수는 코스피 2,510.42, 코스닥 817.01, S&P 500은 4,547.38로 전반적으로 소폭 상승한 경향을 보여주었다.

첫 번째로 소개할 기사는 바로 부동산 공시가에 대한 기사이다. 먼저 부동산에서 '공시가격'이라는 것은 나라에서 정한 주택이나 토지의 가격을 의미한다. 공시가격은 재산세, 종합 부동산세와 같은 부동산 세금, 기초연금, 건강보험료 등을 산정하는 기준이 된다. 증세의 성격이 커서 크게 오를 경우 조세저항도 상당한 제도 중 하나로 볼 수 있는데, 지금까지의 공시가격은 실거래가 보다 현저히 낮은 경향을 띠고 있었다. 그래서 정부는 '공시가격 현실화'라고 해서 시세에 맞게 공시가격을 올린 바 있으며, 이를 시행하는 이유는 조세 형평성 차원과 집값 안정 때문이었다. 공시가격과 세금은 비례하므로 공시가격이 낮으면 세금을 덜 낸다는 의미로 이해할 수 있다. 이는 고가주택을 소유한 다주택자의 경우 더 크게 작용하게 되어 공시가격을 높이면 다주택자들의 보유 부동산이 세금 부담으로 인해 시장에 풀릴 수 있음을 기대하며 시장 안정화를 노리는 것이다.

오늘 기사에 따르면 정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율을 올해와 같은 수준에서 동결하기로 했다. 고가 주택 소유자일수록 혜택을 볼 것으로 보인다. 21일 국토교통부는 중앙부동산가격공시위원회(이하 중부 위)를 열어 내년도 부동산 공시가격 현실화율을 올해와 마찬가지로 2020년 수준으로 동결하기로 심의 및 의결했다. 이에 따라 내년도 공시가는 공동주택의 경우 시세의 69.0% 수준으로 결정된다. 단독주택 시세 반영률은 53.6%, 토지는 65.5%로 결정됐다.
이는 당초 현실화 계획에 못 미치는 수준이다. 당초 정부 계획안은 내년 공시가격을 공동주택은 시세 대비 75.6%로, 단독주택은 63.6%로, 토지는 77.8%로 조정하는 것이었다.

그간 부동산 공시가격은 시세와 크게 상이하기 때문에 집값을 적절히 반영하지 못한다는 비판이 있었다. 고위 공직자의 주택 자산 신고 시에도 시세 대신 공시가가 반영되어 공직자 재산을 투명하게 보여주지 못하는 원인이 된다는 지적도 제기되어 왔다.
이에 따라 정부는 지난 2020년 11월 공시가 현실화 계획을 세워 매해 공시가를 상향 조정하고, 공시가를 실제 가격에 부합하도록 조정하겠다는 계획을 발표하였으나 윤석열 정부 등장으로 분위기가 바뀌었다. 당초 윤 대통령은 대선 후보 시절 '공시가 현실화 계획 재검토'를 시행할 계획을 발표해 왔기 때문이다.
이에 따라 국토부는 지난해 11월 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 되돌렸다. 내년에도 같은 수준의 공시가가 이번에 결정됐다.
국토부는 앞으로 공시가 현실화 계획 필요성을 근본 수준에서 재검토하기로 했다. 이를 위해 국토부는 내년 1월 공시가 현실화 계획 전면 재검토 연구 용역을 발주해 내년 하반기에는 이를 바탕으로 앞으로 수정안을 발표할 예정이라고 하여 어떤 흐름으로 공시가격이 개편될지 주의 깊게 관찰이 필요할 듯하다.

이와 연계되는 또 다른 내용으로 바로 아파트 보유세 관련 내용이 있었다.

공시가격의 동결과 상이하게 서울 아파트 보유세는 올해보다 오를 전망이라는 내용도 함께 확인되었다. 현실화율은 아파트 시가(실거래가) 반영률로, 현실화율을 묶어도 시가가 오른 만큼 보유세는 늘어날 수밖에 없다. 반면 시세가 떨어진 지방 아파트나 빌라 등은 보유세가 줄어들 것으로 보인다.

21일 한국부동산원에 따르면, 올해 들어 9월까지 서울 아파트 실거래 지수는 13.42% 상승했다. 최근 집값 상승세가 줄어들고 있고 연말까지 지수가 하락한다고 해도 연간 상승률은 10% 안팎이 될 것으로 보인다. 올해 서울 아파트 공시가격은 17.3% 내렸지만, 내년에는 상승 전환할 전망이다. 내년 최종 공시가격은 올 연말까지 부동산 시세를 반영해 내년 초 결정된다.

실제로 신한은행에 의뢰해 세금 모의 계산을 해본 결과, 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡ 아파트를 보유한 1주택자는 내년 보유세 추정액이 281만원으로 올해 추정 납부액(253만원)보다 10%가량 오르게 됨을 알 수 있었다. 현 시세를 토대로 산정한 내년 공시가가 12억원을 넘겨 종합부동산세 납부 대상에 포함되기 때문이다.
서울 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡의 공시가격은 시세 상승에 따라 올해 15억1700만원에서 내년 20억3310만원으로 오를 것으로 추정된다. 이 평형대를 소유한 1주택자의 보유세는 올해 439만원에서 내년 633만원으로 44%가량 오를 것으로 예상된다.

다만 올해 고가 아파트 위주로 상승세가 두드러지는 경향이 있어서 강남권과 비강남권의 공시가격 상승률 격차와 보유세 부담 차이가 벌어질 것으로 보인다. 시세 하락 폭이 컸던 지방 중저가 아파트 단지 역시 내년 보유세가 낮아질 것으로 전망된다.
박원갑 전문위원은 "표본 통계 기준으로 지방의 가격이 상대적으로 더 많이 내렸고, 실거래가 상승률도 저조하기 때문에 지방의 공시가격이 더 많이 낮아질 가능성이 있다"며 "수도권과 지방 간 편차가 클 수 있다"고 설명했다.

 

[Reference]

https://n.news.naver.com/mnews/article/002/0002308820?sid=101

정부, 내년 공시가도 2020년 수준으로 동결

https://www.kukinews.com/newsView/kuk202203210135

'나 떨고 있니?' 공시가격 뭐 길래 [알기쉬운 경제]

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002838400?sid=101

[기획] 내년 서울 아파트 보유세 오른다