일간경제 / 2024-02-19 / 깡통전세 증가 / 전세가율 알아보기 / 실거주 3년 유예 합의 / 분양권 전매제한

2024년 2월 19일의 경제 소식에 대해 알아보자.

먼저 증권 소식은 아래와 같이 정리하였다.

Date	KOSPI	KODAQ	S&P500
2024.02.13	2,649.64 (+1.12%)	845.15 (+2.25%)	4,953.17 (-1.37%)
2024.02.14	2,620.42 (-1.10%)	853.30 (+0.96%)	5,000.62 (+0.96%)
2024.02.15	2,613.80 (-0.25%)	859.21 (+0.69%)	5,029.73 (+0.58%)
2024.02.16	2, 648.76 (+1.34%)	857.60 (-0.19%)	5,005.57 (+0.49%)
2024.02.19	2,680.26  (+1.19%)	858.47 (+0.1%)	NA

*가격은 종가기준, 등락률은 전일대비 / 미국장은 개장 전

 

오늘 확인한 첫번째 소식은 전세가율 관련 소식이다.

최근 아파트 매매 가격은 하락하고 전셋값은 상승하는 추세가 지속하면서 지방을 중심으로 ‘깡통 전세’ 위험이 큰 아파트가 늘고 있는 것으로 나타났다.
19일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 아파트 임대차 계약을 분석한 결과, 전셋값이 매매 가격의 80%를 넘는 거래가 전국적으로 작년 2분기 19.4%에서 4분기 25.9%로 6.5%포인트 늘어났다. 부동산 시장에선 통상 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80% 이상이면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기 때문에 ‘깡통 전세’로 분류한다.
올해 1월 들어선 전세가율 80% 이상 거래가 25.4%로 다소 내려오긴 했으나 매매보다 전세 수요가 높은 상황이 지속하고 있어 안심할 수 없는 상황이다.
특히 지방은 부동산 침체기에 집값 하락 폭이 큰 터라 ‘깡통 전세’ 우려가 크다. 지방은 전세가율 80% 이상 거래가 작년 4분기 36.4%에서 올해 1월엔 39.2%로 급등했다. 지역별로 보면 전북이 57.3%에 달하고, 충북 55.3%, 경북 54.2% 등도 절반이 넘는다. 이어 경남(48.1%), 전남(46.9%), 강원(44.0%), 충남(42.5%) 등의 순이었다.

지방에선 매매가보다 전세가 비싼 사례도 나온다. 전북 전주시 인후동1가 부영 2차 아파트는 전용면적 59㎡가 지난달 말 1억500만원(2층)에 거래됐다. 하지만 3주 전엔 같은 면적이 1억2000만원(8층)에 전세 계약이 됐다. 벌써 역전세를 걱정해야 하는 상황이다.
인근 부동산 중개업소 관계자는 “연식이 된 아파트라 리모델링 된 전세가 구식 매맷값보다 높은 경우일 것”이라며 “2년 전 부동산 고점일 때 비하면 집값이 많이 떨어져 전세가와 매매가 차이가 많이 좁혀졌다”고 설명했다.
이렇게 매맷값 하락세가 지속돼 전세가보다 내려가면 세입자는 1~2년 뒤 전세보증금을 제때 돌려받지 못하거나 떼일 수도 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “매매와 전세 간 가격 차가 좁아지면 통상 갭투자나 깡통 전세 문제가 발생할 수 있다”며 “현재 지방은 주택시장이 위축돼 있어 갭투자보다는 깡통 전세 우려가 커질 수 있다”고 짚었다. 산업단지 배후 주거지로 인기가 높았던 충북 청주의 오창롯데캐슬더하이스트도 부동산 경기 침체로 인한 집값 하락을 피하지 못했다. 2021년 말 매매가 3억7000~8000만원에 전세가는 2억8000~9000만원에 형성됐는데, 지금은 매매가와 전세가 차이가 2000만~3000만원에 불과하다.
실제 부동산R114가 같은 아파트 동일 면적에서 매매·전세 계약이 모두 1건 이상 체결된 사례를 찾아 매매가와 전세가 간 평균 거래가격 격차를 확인한 결과, 경북은 427만원에 불과했고 전북(922만원), 충북(1541만원)순이었다.
아파트 매매와 전세가 격차가 가장 큰 곳은 4억6592만원을 기록한 서울이었다. 이어 세종(2억3866만원), 부산(1억3645만원), 경기(1억3081만원) 등이 뒤를 이었다. 전세가율 80% 이상인 거래 비중도 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%) 순으로 비교적 낮게 나타났다. 수도권은 깡통 전세 우려가 상대적으로 낮은 셈이다. 한국부동산원에 따르면 최근 전국 아파트 전세가율은 54% 수준(16일 기준)이다.

여경희 수석연구원은 “통상 아파트는 빌라 등 비(非)아파트에 비해 매매 가격이 전세가보다 많이 비싸 깡통 전세 위험이 낮지만, 최근 들어 지방 위주로 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 거래 비중이 늘고 있어 전세 임차인의 주의가 필요하다”며 “전세가율이 80% 이상으로 높으면 전세금보증보험 가입이 제한되거나, 보증금 반환이 어려울 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “보증보험 가입 여부를 확인하고 전세 계약을 맺는 게 안전하다”고 강조했다.

 

이어서 확인한 두번째 부동산 관련 소식으로 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무가 3년간 유예될 전망이라는 소식이다.
총선을 50일가량 앞두고 여야는 실거주 의무를 유예하는 내용의 주택법 개정안 처리를 위한 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회 개최에 합의했다. 19일 국토위 등에 따르면 오는 21일 오전 열리는 국토법안소위에서 주택법 개정안이 논의된다.
여야는 실거주 의무가 시작되는 시점을 지금의 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화하기로 의견을 모았다. 입주 전 한 번은 전세를 놓을 수 있도록 한다는 것이다.
이에 따라 개정안은 21일 국토위 소위, 22일 전체회의 문턱을 넘어 이달 29일 열리는 본회의를 통과할 가능성이 크다.
정부가 지난해 1월 3일 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지를 발표한지 지 1년 2개월 만이다.
실거주 의무가 적용되는 단지는 지난달 말 기준으로 77개 단지 4만9천766가구다. 이 중 이미 입주가 시작된 곳은 11개 단지 6천544가구다.
실거주 의무가 3년 유예되면서 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존 전셋집 계약을 변경·연장하거나 무리하게 대출을 받아야 하는 상황에 놓인 이들은 한숨을 돌리게 됐다.
실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2∼5년간 직접 거주해야 하는 규정이다. 전세를 끼고 집을 사는 '갭투기'를 막겠다는 취지로 2021년 도입됐다.
2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 정부는 '1·3 부동산대책'을 통해 수도권 분양가 상한제 아파트에 적용하는 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다. 그러나 실거주 의무 폐지가 '둔촌주공 살리기'를 위한 것 아니냐는 비판이 나오고, 더불어민주당이 갭투자를 부추길 우려가 있다며 주택법 개정에 반대하면서 국토위에 1년 넘게 개정안이 계류돼 있었다.
실거주 의무 적용 대상자들의 혼란이 커지는 가운데 총선을 앞두고 법안을 조속히 처리해야 한다는 요구가 커지면서 여야가 '3년 유예'로 타협점을 찾은 것으로 보인다.

 

[Reference]

https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003342236

‘깡통전세’ 2분기 19%→4분기 26%…지방 ‘깡통전세’ 주의보

https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0014514207

총선 50일 앞둔 여야, '실거주 의무 3년 유예' 합의