일간경제/ 2023-11-07 / 서울아파트경매 / 공인중개사/ 전세사기 피해 및 임대차 분쟁 조치

2023년 11월 7일, 화요일의 경제 소식에 대해 알아보자,

먼저 오늘의 코스피 지수는 2,443.96, 코스닥은 824.37로 전일 대비 약간의 하락세를 보였으며, S&P500 지수는 4,336.04를 기록하여 거의 동일한 양상을 보였다.

첫 번째로 확인한 기사는 서울 아파트의 경매 건수에 대한 이야기이다.
서울 아파트 매물이 8만건 가깝게 쌓이는 현상을 보이는 가운데, 지난달 서울 아파트 경매시장에도 신규 진행 건수가 늘면서 한발 앞서 한파가 찾아온 것으로 나타났다.
고금리 여파로 이자 부담을 이기지 못한 매물들이 경매 시장으로 유입됐고, 선호도 낮은 단지의 거듭된 유찰 여파로 경매 진행 건수가 증가하면서 낙찰률까지 떨어지고 있다. 실제 서울 아파트 낙찰률 25.6%로 집계되며 4달 만에 30%에게선 아래로 하락했다.
7일 지지옥션의 '2023년 10월 경매 동향 보고서'에 따르면, 서울 아파트 경매 진행 건수는 238건으로 2016년 5월(291건) 이후 7년 5개월 만에 월별 최다 건수로 기록되었다.
낙찰률은 26.5%로 전달 대비 5.0%P 하락하면서 지난 6월(28.3%) 이후 4개월 만에 다시 20%대로 내려앉았다. 평균 응찰자 수는 0.7명이 줄어든 5.8명으로 집계됐다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "서울 아파트 경매시장의 경우 고금리 여파로 아파트 경매 신건이 늘어났고, 선호도 낮은 단지의 거듭된 유찰이 진행 건수 증가와 낙찰률 하락에 영향을 끼쳤다"고 분석했다.
낙찰가율은 86.7%로 전월보다 1.5%P 상승하였으며, 거듭된 유찰로 최저가격이 떨어진 물건들에 20명이 넘는 수요가 몰리며 치열한 경합을 벌였고, 강남구 압구정동 아파트는 재건축 기대를 받으며 첫 경매에서 신고가에 낙찰이 되기도 했다.
실제 압구정동 미성 1차 전용면적 105㎡(12층)는 지난달 26일 처음 경매에 나와 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)의 105.45%인 34억7999만9000원에 매각됐다. 역대 최고 매각가다. 앞서 2021년 같은 면적의 매각 물건이 33억원에 낙찰된 바 있다.
동작구와 성동구에서는 2회씩 유찰된 아파트에 20명이 넘는 응찰자가 몰렸다. 동작구 상도동 래미안 1차 전용 85㎡(15층)는 29명이 응찰해 감정가의 78.8%인 9억8307만원에 낙찰됐다. 성동구 행당한진타운 전용 60㎡(17층)에 27명의 경매 수요가 몰리며 9억4909만9999원(감정가의 79.1%)에 팔렸다.
경기도의 경우 592건으로 2015년 6월(652건) 이후 처음으로 최다 진행 건수를 기록했다.
낙찰률은 39.5%로 지난달보다 3.9%P 하락했고, 낙찰가율은 전달(84.8%)과 비슷한 85.2%를 기록했다. 평균 응찰자 수는 8.4명으로 2.8명이 감소했다.
10월 가장 응찰자가 많이 몰린 물건은 경기도에서 나왔다. 시흥시 정왕동에 소재한 아파트(전용 60㎡)로 42명이 입찰에 참여해 감정가의 69.9%인 2억 3400만원에 낙찰됐다. 2회 유찰되면서 최저가격이 1억원대로 떨어지자 저가 매수를 희망하는 응찰자가 몰리면서 높은 경쟁률을 기록한 것으로 보인다.
인천 아파트 낙찰률은 39.1%로 전월 대비 4.0%P 상승했다. 낙찰가율은 82.1%로 3.7%P 오르며 올해 처음으로 80%대를 회복했는데, 연수구 송도동에 위치한 아파트가 강세를 보이면서 낙찰가율이 상승했다. 평균 응찰자 수는 8.7명으로 전월(9.1명)과 비슷한 경쟁률을 보였다.

위 기사에서 자세한 수치에 대해 집중하기 보다는 고금리가 경매시장에도 영향을 미쳐서 아파트 경매 건수가 늘고 있다는 현상(추이) 자체에 눈여겨 보면 될 듯하다.



두 번째 내용으로 변경되는 부동산 관련 지식을 키우기 위한 기사를 살펴보고자 한다.
이르면 내년 1월부터 공인중개사는 전세 또는 월세의 중개를 할 때 집주인이 밀린 세금은 없는지, 해당 주택에 선순위 세입자는 없는지 등을 반드시 설명해야 한다.
국토교통부는 전세 사기 피해와 임대차 분쟁을 막기 위한 조치로, 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법 하위법령 개정안을 다음 달 18일까지 입법예고 한다고 발표했다.
개정안에 따라 공인중개사는 임대인이 체납 정보와 확정일자를 임차인에게 제시할 의무가 있다는 사실을 설명해야 하는데, 이는 집이 경매나 공매에 넘어갈 경우 체납 세금을 매각 대금에서 제한 뒤 보증금을 내주는 만큼 임차인이 이 때문에 보증금을 날리는 일이 없도록 하기 위해서이다.
또, 확정일자의 경우는 앞서 전입한 임차인이 없는지 확인하기 위한 정보이다.
공인중개사는 최우선변제금, 전세 보증보험 등 임차인 보호제도를 설명한 다, '중개대상물 확인·설명서'를 작성 및 서명해 임대인·임차인 양측에 교부해야 한다..
원룸·오피스텔 등 소형주택 관리비에 포함된 전기료, 수도료, 인터넷 사용료 등 세부 항목에 대해서도 자세히 설명해야 하고, 공인중개사가 이런 설명을 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과될 예정이다.
원희룡 국토부 장관은 "이번 개정은 전세 사기 같은 문제를 미연에 방지하고 학생, 직장인들이 다수 거주하는 소형주택의 관리비도 보다 투명하게 하려는 것"이라고 설명했다.

위 같은 정보는 학생, 직장인 상관없이 우리 생활과 밀접한 연관을 가지고 있는 정보이기 때문에 집 구할 때 잘 인지하고 있어야 임차인으로서 더 꼼꼼하게 집을 알아볼 수 있게 중개사에게 요구할 권리가 생긴다.

실제로 이 제도가 전세 사기 감소로까지 이어질지는 이후 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

 

[Reference]

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0002835505?sid=101

"고금리 부담에…" 서울 아파트 경매건수, 7년 5개월만에 최다

https://n.news.naver.com/mnews/article/214/0001310277?sid=101

공인중개사, 세입자에 집주인 세금체납·선순위 임차인 알려야