부동산 임장기 #16 / 경기도 수원시 망포동 (2) / 망포역 근처 아파트 / 평단가 비교

안녕하세요, 지식스푼입니다.

지난 포스팅에 이어 오늘은 망포동 아파트 소개 두번째 시간입니다.

지난 5개 단지에 이어 6번부터 소개 이어가도록 하겠습니다.

2. 주요 아파트 소개

 

6) 영통아이파크캐슬 1단지

- 2019년도 준공 / 1783세대 / 총 16개동 / 총 27층

-가격: 매매 실거래가 7억 6000 (25.3.20) / 전세 실거래가 4억 4000 (25.3.21) - 전용 59m2 기준

-힐스테이트와 바로 인접해 있고, 대단지, 헬스장, 골프장 등 커뮤니티 잘되어 있음. 트레이더스 도보권.

-망포역과는 거리가 조금 있지만 덕영대로에 바로 인접해있어 자차로 다니기 용이함.

 

 

7) 영통아이파크캐슬 2단지

-2019년도 준공 / 1162세대 / 총 10개동 / 총 24층

-가격: 매매 실거래가 6억 9000 (25.3.26) / 전세 실거래가 4억 6000 (25.3.26) - 전용 59m2 기준

-1단지와 연결된 느낌이 있고, 커뮤니티, 아파트 구조 등 매우 비슷하다. 다만 역에서 조금더 멀어지는 점이 가격에 반영되는 듯하다.

 

 

8) 영통아이파크캐슬 3단지

-2022년도 준공 / 664세대 / 총 9개동 / 총 19층

-가격: 매매 실거래가 7억 (25.3.17) / 전세 실거래가 4억 2000 (25.2.3) -  전용 59m2 기준

-앞의 단지들보다 규모는 작은 편이지만 3년 더 신축인점, 글빛초가 바로 앞에 있다는 점 (초품아), 글빛누리 공원 및 도서관 이용이 용이하다는 점에서 가격은 2단지와 거의 비슷하거나 약간 높은 수준을 보인다.

 

9) 영통 롯데캐슬엘클래스 1단지

-2022년도 준공 / 642세대 / 총 8개동 / 총 20층

-가격: 매매 실거래가 8억 4000 (25.3.28) / 전세 실거래가 5억 1000 (25.3.13) - 전용 84m2 기준

-아이파크캐슬과 비교해 규모가 작고, 망포 역부근과 더욱 멀어진느낌이라 신축이라는 점 외에는 위치가 아쉽다. 상권도 아파트 주변에는 별도 발달되어 있지 않지만 맞은편 신동카페거리는 가까움.  3-40대 평수만 있음.

 

10) 영통 롯데캐슬엘클래스 2단지

-2022년도 준공 / 609세대 / 총 9개동 / 총 17층

-가격: 매매 실거래가 7억 9000 (25.3.21) / 전세 실거래가 4억 425 (25.2.15) - 전용 84m2 기준

-앞의 1단지와 비교해 더욱 구석이고, 상권이 멀어진다. 1단지와 마찬가지로 옆에 하천과 산책로를 조성하고 있는 것으로 보이나, 아직 정돈되지 않고 공사중인 것으로 보여 어수선하다.

 

 

 

3. 망포동 아파트 평단가 비교 및 개인적인 분석

1) 단지 순위 매겨보고 실제 순위 비교하기

순위	최종 개인평가 순위	네이버 평단가 순위
	아파트명	아파트명	평단가
1	영통힐스테이트아파트	영통힐스테이트아파트	3,127
2	영통아이파크캐슬 1단지	영통아이파크캐슬 1단지	2,945
3	영통 SK 뷰	영통아이파크 캐슬 3단지	2,782
4	영통아이파크 캐슬 3단지	영통롯데캐슬엘클래스 1단지	2,730
5	그대가프리미어	영통아이파크 캐슬 2단지	2,651
6	영통아이파크 캐슬 2단지	영통롯데캐슬엘클래스 2단지	2,585
7	영통롯데캐슬엘클래스 1단지	영통 SK 뷰	2,472
8	영통한양수자인에듀파크	그대가프리미어	2,418
9	영통롯데캐슬엘클래스 2단지	영통한양수자인에듀파크	2,383
10	망포역 센트럴 하이츠	망포역 센트럴 하이츠	1,713

 

*순위 차이에 대한 분석

•어느정도 선 이상으로는 그래도 역세권 아파트가 더 높은 경향을 보일 것이라고 예상했지만, 신축 단지 5개의 평단가가 전부 역세권 아파드들을 상회하는 것을 보며 확실히 신축 선호현상의 힘과 망포 지역 특성 (삼성전자 출퇴근 – 역세권이 엄청난 우선순위가 아님) 이 반영된 결과라고 생각된다.

•영통아이파크 캐슬 2단지보다 롯데캐슬 1단지가 더 평간가가 높은 것이 이해되지 않음 – 조원분꼐서 부동산에 물어봤을 때 상대적으로 롯캐1단지의 급매물이 많이 소진되어 일시적으로 높게 형성된 것 같다는 답변을 받음 – 원래는 아캐 2단지가 더 높다

•임장당시에는 그대가보다 한양수자인에듀파크가 더 높을 것이라고 생각했음 (상권, 학원가 인접, 병원상가 큼)  - 그대가프리미어가 초역세권임을 반영한 결과라고 생각되나, 40만원 정도 차이는 매물에 따라서 엎치락 뒤치락 할 수 있는 정도라고 생각됨

 

*가격 격차에 대한 분석

•센트럴 하이츠가 마지막 순위이긴 하지만, 생각보다 평단가 차이가 많이 나는 것이 의아했다. / 2-30평형으로 바꾸어보았을때는 평단가 2,509 선 이었고, 한양 수자인 에듀파크를 상회함 – 센트럴 하이츠가 20평대가 없고 대형평수 위주 아파트여서 그런것으로 확인됨

 

 

 

**최종 평가

•망포동은 삼성전자가 배후에 있어 지속적인 수요가 기대되는 지역이고, 소득 수준이 평균 이상이기 때문에 대단지와 신축 여부가 중요해질 것이라고 생각됨.

•매수여부에 대한 이유: 현재 수도권의 신축이 귀한 상황이고, 앞으로도 귀한 상황일 것이라 생각하지만, 신축도 시간이 지나면 구축이 되기 때문에 그래도 중장기적 관점에서 역과 접근 가능성이 있어야 한다고 생각했다. 다만 힐스테이트와 아이파크 1단지는 세대수가 워낙 많고 대단지인 만큼 이미 나름대로의 상권이 잘 갖춰져 있어 상대적으로 시간이 지나도 가격 조정을 덜 받을 것으로 판단하여 매수할 가치가 있다고 생각됨.

•롯데캐슬엘클래스가 하위권인 이유는 신축이라는 점 외에 눈에 띄는 장점이 없고, 옆 수변공원이 아직 개발이 되지 않아 정돈되지 않은 느낌을 주기 때문이다. +주변 상권이 많이 발달되어 있지 않고 신동 카페거리까지 가야함

 

 

위 의견은 저의 개인적인 의견임을 참고 부탁드리며, 망포동 아파트에 관심있으신 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.