안녕하세요 지식스푼입니다.
오늘은 부동산에 대해서 공부하고 있는 분들이라면 한번쯤 관심 가지실 만한 재건축과 재개발의 내용에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
특히 현정부 에서 1기 신도시, 노후도시 특별볍 등을 추진하면서 더 긴밀히 알아두면 좋을 정보가 될 것입니다.
1. 재건축의 의미와 특징
정의를 살펴보면 '정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업' 을 의미합니다.
일반적으로 노후된 아파트(약 30년 이상)를 부수고 그 자리에 새로운 아파트를 짓는 사업의 의미로 많이 통용되고 있습니다.
또한 재건축 사업은 보통 공익적인 성격 보다는 수익성을 기반으로 진행되는 사업으로 볼 수 있으며, 기존에 노후된 아파트를 소유하고 있던 사람들이 조합을 구성하여 진행되는 사업입니다.
2. 재개발의 의미와 특징
정의를 살펴보면 ' 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기위하여시행하는 사업 ' 을 의미합니다.
앞의 재건축과 정의상으로 보면 정비기반시설의 상태가 가장 큰 차이점이 되겠습니다. 그럼 여기서 정비기반시설에 대해서도 한번 짚고 가는 것이 좋겠죠?
*정비기반시설: 도시생활에 편리함을 제공해주는 도로, 주차장 등의 교통시설, 광장이나 공원 등의 녹지, 학교나 문화체육시설 등 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 의미합니다.
따라서 재개발은 일반적으로 낡은 (50년 이상) 빌라와 단독주택등의 단지 등을 허물고 도로까지 추가로 정비하여 그 곳을 새로운 아파트 단지로 공사하는 사업을 의미합니다.
3.재건축과 재개발의 차이점 정리
먼저 재건축과 재개발의 가장 큰 공통점은 해당 주민의 (소유주)의 75% 이상이 동의해야 조합 설립이 가능하다는 점입니다. 그러나, 구체적인 사업 단계와 보상 기준 등 매우 많은 차이가 존재하므로 성격이 아주 다르다고 볼 수 있습니다. 차이점에 대해 아래 표로 정리해 보았습니다.
재건축 | 재개발 | |
가지고 있는 집의 보상을 시가로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 비용으로 보상 | 개발이익이 반영되지 않은 비용으로 보상 | |
조합 가입 | 조합 임의가입 | 강제 조합가입 |
소유자 조건 =조합원의 조건 |
정비구역에 위차한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (건축물과 토지 모두 소유하고 있어야 가능-보통 아파트를 보유하고 있으면 두개 모두 소유하고 있는 것으로 본다.) |
정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 *지상권자 (건축물이나 토지 중 하나만 소유하고 있어도 가능) *토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자 |
정비사업절차 | 안전진단포함 => 공동주택에 대하여 정비예정구역(기본계획)지정 후 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성등을 심사하는것을 의미 |
안전진단 미포함 (불필요) |
개발부담금 | 재건축 초과이익 환수법에 따라 재건축 부담금 (분담금) 부과 | 해당 없음 |
현금 청산자 비율 (현금청산: 조합원 자격을 포기하고, 본인이 가지고 있던 재산에 대해 현금으로 보상 받고 나가는 것) |
비교적 적은 편 | 예측이 어려움 |
기반시설 기부채납 *기부채납: 공익을 위한 목적으로 도로, 공원, 녹지, 공공시설물 등의 기반시설을 만들기 위해 지자체에 일부 토지 이용권을 이전하는 것 |
상대적으로 적음 | 상대적으로 많음 |
주거이전비, 상가 영업보상비 | 원칙적으로 보상의무 없음 | 지급 필요함 |
아마 부동산에 관심이 있으신 분들이라면 재개발 보다는 재건축에 대한 기사 또는 내용을 더 많이 접하게 되실 텐데요,
다음 게시물에서는 재건축의 구체적인 사업 과정에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
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