재건축 단계 A to Z , 재건축의 모든 것 , 1기 신도시 재건축

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 지난 번 재개발과 재건축의 차이를 다뤄본 포스팅에 이어서, 그 중 제일 관심이 많은 재건축에 대한 자세한 단계별 과정에 대해 자세히 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

1. 재건축 과정 알아보기 

국토교통부의 자료에 따른 재건축절차는 총 10단계로 이루어져 있습니다.

 

출처: 국토교통부 홈페이지-정책자료-정책정보-주택재건축

 

 

 

1) 기본계획

정비 사업의 기본 원칙과 개발 지침을 제시하는 과정입니다.

시도지사(특별시장, 광역시장 총칭), 대도시의 시장(인구 50만 명 이상의 도시 시장)이 ‘도시 및 주거환경정비법’ (이하 도정법)에 의해 기본 계획을 먼저 수립해야 합니다. 유형별 정비구역 지정 대상과 정비 방향을 설정하는 등 정비 사업의 기본 원칙과 개발 지침을 제시하는 단계인 것이죠. 

이 과정에서 14일 이상 주민과 지방의회의 의견 청취가 이루어지며 국토의 계획 및 이용을 자문하는 ‘지방도시계획위원회’의 심의 또한 필요합니다.

 

2) 안전진단 / 정비계획 수립

'안전진단'이란아파트나 주택의 노후화나 불량 정도를 조사한 후 재건축이 가능한지의 여부를 판단하는 절차를 뜻합니다. 

A~C 등급은 유지 보수, D 등급은 조건부 재건축, E 등급은 재건축으로 분류되며, 즉 E 등급의 경우에는 즉시 재건축이 승인되지만, A~D 등급은 재건축이 되기에는 애매하다는 의미이므로 건물 마감, 설비 성능, 주거환경 평가와 같은 추가 평가들을 다시 거친 후 검토가 다시 이뤄지게 됩니다. 이 과정에서 수개월에서 수년정도 소요되기도 하기 때문에 안전진단을 통과하면 전체 재건축 과정에서 큰 산을 넘었다고 표현하는 경우도 많습니다.

 

3) 정비구역지정

안전진단 승인 이후 시도지사 또는 대도시 시장은 주민설명회와 공람, 시의회 의견 청취 등을 거쳐 정비구역을 지정 신청합니다. 또한 기본 계획보다 더 구체적인 용적률과 주택의 유형, 세대수, 층수, 연면적 등 세부적인 내용을 기재하는 정비 계획을 수립하게 됩니다.

이때 본 단계 이후로는 ‘일몰제’라는 정비구역 해제 제도에 유의해야 합니다. 일몰제는 도정법에 따라 일정 기간 경과 후에도 사업 진척이 없는 경우 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도를 말합니다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진 위원회를 구성하지 못하거나 추진 위원회 승인 후 2년 이내 조합설립인가 신청이 이뤄지지 못하면 적용받을 수 있습니다.

 

4) 추진위원회 승인

조합원들은 토지 및 건축물 소유자의 50% 이상의 동의를 얻어야만 설립 가능한 ‘조합설립추진위원회’ 를 구성합니다. 이 위원회는 위원장을 포함한 5명 이상의 위원으로 구성을 한 뒤 시, 군, 구청장의 승인을 받아야 합니다. 추진 위원회는 정비 사업 관리 업체 선정 및 다음 단계인 조합설립인가 준비, 정비사업계획서 작성, 창립총회 준비 등 조합 설립 전까지 다양한 구체적 업무를 맡게 됩니다. 조합 설립 이후에는 위 모든 일은 조합으로 이관되고 추진위원회는 해체됩니다. 한마디로 조합설립을 위한 임시 위원회로 이해하면 되겠습니다.

 

5) 재건축조합인가

추진위원회가 구성되면 그 후 건물이나 토지 소유자로 구성된 조합 설립이 필요합니다. 토지 등 소유자 75% 이상 및 토지 면적 50% 이상의 동의를 받으면 조합설립인가 즉 허가를 받게 되는데, 그 후 30일 이내에 등기를 마치면 ‘정비 사업 조합’이 최종 성립됩니다.

이때 재개발의 경우에는 사업시행구역 안에 있는 토지 등의 소유자가 사업에 동의하지 않아도 조합원이 되지만, 재건축 사업의 경우 조합 설립에 동의한 자만 조합원이 되고 동의하지 않은 자는 조합원의 지위가 박탈되니 유의가 필요합니다.

 

6) 사업시행 인가

조합이 설립된 후에는 사업시행 인가를 받아 아파트 재건축 사업의 일체를 최종적으로 확정해야 합니다. 조합이 추진하고 있는 내용을 시장, 군수에게 제출하여 사업시행을 허가를 받습니다. 사업시행 인가를 받게 되면 재건축 사업이 무산될 가능성은 거의 없게 됩니다.

 

7) 관리처분계획인가 주택건설, 분양

관리처분계획은 조합원의 토지 및 건축물에 대한 권리를 재건축으로 조성되는 대지와 건물에 대한 ‘권리’로 변환시켜주는 것을 뜻합니다. 관리처분계획은 재건축이 진행되면서 막연했던 조합원의 수익과 대지 지분에 따른 신규 주택의 배정 평형, 추가 분담금, 환급금 등을 명확하게 알 수 있는 시기이기도 합니다.

 

8) 추진위원회 승인

시행까지 거쳤다면 여기서부터는 본격적인 진행부터 후 처리까지에 관련된 영역입니다. 건축 조합에서는 조합원들에게 감정평가 금액 또는 지분 감정평가액에 비례율을 곱한 값인 권리가액의 50~60%에 해당하는 비용을 이주비로 지원하므로 조합원은 이 돈으로 잠시 이주를 해있게 됩니다. 이후 공사를 위한 철거가 시작되며 착공을 진행합니다. 동시에 조합원이 갖고 있는 물량을 뺀 나머지에 대해 일반분양이 시작됩니다.

 

9)입주

공사가 완료되면 준공검사 후 입주가 시작됩니다.

 

10) 조합청산 /해산

입주한 집과 이전에 토지나 건물 차이가 있을 때에는 차액을 징수 혹은 지급하고 조합은 해산하게 됩니다.

 

 

2. 재건축 사업 소요기간 

보통 평균적으로 7년~11년 6개월 정도 소요된다고 하는데, 단계별로 살펴보면 평균적으로 정비구역 지정에서 조합설립인가까지 1.2년, 조합설립 인가 후 사업시행 인가까지 3.1년, 사업시행 인가 이후 관리처분 인가 까지 1.4년, 관리처분 인가 이후 착공까지 1.4년, 이후 준공까지 2.6년 정도 걸린다고 보고 있습니다.

그러나 세부 단지별로 전체 기간은 매우 상이하고, 그 기간도 다양하기 때문에 만약 재건축 아파트 투자에 관심이 있으실경우 해당 단지가 현재 어떤 단계에 있는지를 잘 파악한뒤, 어느정도 기간이 걸릴 것인지 살펴보고 계획을 세우는 것이 필요하겠습니다.

 

3. 1기 신도시 재건축 관련 / 선도지구 지정 / 노후도시특별법 관련

2024년 요즘 기준으로 재건축 사업 관련하여 가장 화제가 바로 되는 곳이 바로 1기 신도시 입니다. 1기 신도시는 분당·일산·평촌·산본·중동을 의미하며, 1970년대? 에 정부의 도시계획에 따라 지어진 아파트들이 노후되어 현정부에서 통합 재건축을 위한 '선도지구'를 지정하기로 했기 때문입니다.

 

이 선도지구로 선정이 되면, 정부의 지원을 받아 재건축 기간을 줄여 빠른 사업진행이 될 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 될 것이고, 더불어 정부가 17일 발표한 '노후계획도시특별법'에 따라 용적률 완화, 안전진단 면제와 통합심의를 통한 사업기간 단축, 용도지역 변경과 용적률 상향 등 인센티브 부여, 체계적 이주대책 등 정부의 규제 완화도 예정되어 있습니다.

 

이같은 이유들 때문에 여러 단지에서 선도지구로 선정되기 위한 노력을 기울이고 있고, 선도지구로 지정된 단지는 2027년 착공을 목표로 하고, 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다.

그러나 현재 급증하는 공사비 및 분양가와 침체된 부동산 경기, 낮은 사업성 등 여러가지 장애물이 있는 것도 사실입니다.

 

노후도시 특별법 과 추후 지정될 선도지구 관련해서는 정부의 구체적인 발표 후 별도 포스팅으로 자세히 다뤄볼 수 있도록 하겠습니다.