재건축초과이익환수제 알아보기 / 의미 / 계산 방법 / 재건축 분담금

안녕하세요 지식스푼입니다.

오늘은 재건축 사업에서 중요한 고려사항으로 손꼽히는 '재건축 초과이익 환수제'에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 재건축초과이익환수제란?

재건축 사업으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 8천만원을 넘으면, 초과금액에 대해 0-50%의 부담금을 매기는 제도를 의미합니다. 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행된 바 있습니다. 부담금의 산정기간과 초과 이익에 따른 부과율은 아래와 같습니다.

출처: 미래에셋증권

2. 초과이익 계산법 

그렇다면 그 '초과이익'을 어떻게 계산하는지가 가장 중요한 점이 될 텐데요, 초과이익은 조합설립 인가 때부터 준공 때까지 발생한 이익 중, 정상 집값 상승분과 개발비를 뺀 이익입니다. 이를 식으로 다시 정리하면 아래와 같습니다.

재건축초과이익 =①부과종료시점(준공)의 집값 - ②부과개시시점(조합설립인가일)의 집값 - ③정상 집값 상승분 - ④개발비

만약 재건축이 완료된 A 아파트의 ①부과종료시점(준공) 집값이 30억 원이고 ②부과개시시점(조합설립인가일)의 집값이 10억 원이었다면, 20억 원이 오른 것이죠. 여기에 ③동일 기간 주변 일반 아파트의 정상 집값 상승분이 10억 원이고, ④재건축을 위한 건축비 등 개발비가 4억 원 들었다면, 재건축을 통해 발생한 초과이익은 6억 원(30억-10억-10억-4억)이 됩니다. 2024년 초 변경 예정인 부과율을 적용하면, 초과이익이 2억 8,000만 원을 넘어가니 6억 원의 50%인 3억 원이 환수됩니다.

 

3.1가구 1주택자 장기보유 감면

올해 3월 정부가 재초환 부담을 줄이기 위해 추가로 신설한 제도는 바로 1가구 1주택으로 오래 보유했던 사람에 대한 부담금 감면입니다.

준공 시점부터 역으로 산해 1세대 1주택 보유기간이 6년 이상이면 10% 감면, 10년 이상이면 50% 감면, 20년 이상이면 70%까지 감면됩니다. 주택을 보유한 기간이 길수록 감면율도 함께 높아지게 되는 효과가 있습니다.

 

1세대 1주택 보유기간	감면율
6년 이상	10%
7년 이상	20%
8년 이상	30%
9년 이상	40%
10년 이상	50%
15년 이상	60%
20년 이상	70%

 

일각에서는 재건축 사업에만 초과이익 부담금을 지우는 것은 재개발과 형평성이 맞지 않는다는 지적도 나온다. 재개발 사업도 정비 후 이윤이 발생하지만 부담금을 내지 않기 때문이다. 주택을 매각하지 않은 상태에서 재건축 후 주택 가격을 기준으로 예상되는 이익금을 산출해 부담금을 부과하는 것은 ‘중복 과세’라는 비판이 꾸준히 제기되고 있습니다.

상황이 이렇다 보니 업계에서는 관련 규제를 추가로 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 실제로 여당에서는 이 재건축초과이익환수제의 폐지를 고려하고 있으며, 실제로 올해 8월에는 폐지 법안이 발의된 상태입니다. 하지만 현재 여소야대의 영향으로 실제 시행되기까지는얼마나 소요될지 지켜봐야 하겠습니다.