비례율과 권리가액의 모든 것 / 재건축 용어 / 비례율과 권리가액의 관계

안녕하세요, 지식스푼입니다.

오늘은 지난 번 대지지분에 이어서 재건축의 수익성을 따지는 중요한 기준인 '비례율'에 대해 알아보도록 하겠습니다.

더불어 같이 연계되는 개념인 권리가액까지 계산하는 방법에 대해 함께 알려드리도록 하겠습니다.

 

1.비례율

비례율은 해당 정비구역의 이윤과 헌 집들의 가치에 대한 비율을 의미합니다.

비례율 = (종후자산가격-총사업비용) / 종전자산 가격 X 100

 

1) 종후자산 가격: 재개발,재건축 사업장에서 발생하는 총수입을 의미합니다. 즉, 기존 건축물등을 철거하고 새로 지어낸 아파트와 상가를 팔아(분양)서 벌어들인 수입입니다.

2) 총사업비용: 건축비 등 총 사업비

3) 종전자산가격 : 헌 집들의 가치

 

조합에서는 비례율을 산정하기 위해 감정평가사에게 종후자산평가와 종전자산평가를 의뢰하게 됩니다. 

일반적으로 비례율이 100% 이상, 즉 위 식의 분자와 분모가 같거나 1보다 크면 해당 사업을 수익성이 있다고 판단합니다.

 

2. 권리가액

조합원의 권리가액은 위에서 설명한 비례율과 밀접한 관련이 있습니다.

권리가액 = 종전자산평가액 X 비례율

 

*종전자산평가액 : 내가 소유한 헌집의 감정평가액을 의미

 

만약 나의 종전자산평가액이 5억원이라면, 비례율에 따라 권리가액은 아래와 같이 변경됩니다.

1) 비례율이 110%인 경우: 5억 X 110% = 5억 5천

2) 비례율이 90%인 경우: 5억 X 90% = 4억 5천

 

따라서, 비례율이 높아질 수록 권리가액이 높아지고, 내 자산을 해당 사업시 더 높은 가치로 인정받을 수 있게 되는 것입니다.

 

3. 참고사항

1) 비례율과 권리가액은 변동이 가능하다는 참고해두셔야 합니다.

사업진행과 관련한 특정 시점에서 추정한 비례율과 권리가액이 그대로 이어지지 않고, 사업 진행 중의 여러 변수에 따라서 비례율이 변경될 수 있기 때문입니다.

ex. 조합에서 예정했던 분양가격보다 낮춰서 분양해야하는 경우, 사업이 지연되면서 사업비가 증가하는 경우 등

 

2) 비례율이 지나치게 높은 것도 유심히 살펴봐야 할 필요가 있습니다.

때때로 조합에서 사업성을 높이기 위해 건축자재를 저렴한걸 써서 사업비를 줄인다던지, 일반분양가를 지나치게 높게 설정하게 되면 비례율은 높아지지만 일반분양이 잘 되지 않을 경우도 있기 때문에 적절한 수준의 비례율을 자세히 확인하는 것이 중요하겠습니다.

 

 

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